Avant d’acheter un terrain et d’y construire une maison, il faudrait prendre le temps d’étudier le projet avec grand soin avant de s’engager. De nombreux points méritent de l’attention et surtout une grande connaissance des démarches d’urbanisme actuelles. En effet, les démarches pour un terrain hors lotissement et dans un lotissement ne sont pas les mêmes.
En effet, il faudrait vérifier les points suivants:
- La constructibilité du terrain
- Les démarches d’urbanisme (auprès de la municipalité)
- Les procédures de vente jusqu’à la signature
Les critères d’un terrain constructible
On dit qu’un terrain est constructible quand il est susceptible d’accueillir une ou plusieurs nouvelles constructions. Un terrain constructible doit répondre à plusieurs critères:
- Être juridiquement habile à recevoir une construction: c’est le Plan Local d’Urbanisme ou le PLU qui définit ce premier critère
- Avoir les capacités physiques à recevoir une nouvelle construction: selon la nature du sol et la nature du sous-sol. Est-ce que le terrain peut supporter les charges des futures constructions afin de garantir la sécurité des futurs occupants?
- Être viabilisé: le terrain est-il raccordé ou raccordable aux voies d’accès pour les engins de construction et surtout les réseaux classiques (eau, gaz, électricité, téléphone, assainissement collectif…)
Quand un terrain réunit tous ces critères, il est donc constructible. Par contre, s’il manque même une condition, le terrain devient non constructible. Sachez qu’un terrain constructible n’est pas pareil qu’un terrain à bâtir. Voyons les différences:
- Un terrain à bâtir est nu ou contient une construction dont l’état est impropre à un usage
- Un terrain constructible peut comporter une ou plusieurs constructions utilisables
Les précautions à prendre avant d’acheter un terrain pour construire
La première chose à faire avant d’acheter un terrain est de s’informer à la mairie s’il est constructible ou non.
Les règles d’urbanisme actuelles
Sachez que vous avez la possibilité de voir à la mairie le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des sols (POS). Cela vous permet d’avoir une idée de l’évolution de l’environnement et de connaître les règles de construction applicables à cette zone.
Pour ce faire, vous devez consulter les documents suivants à la mairie:
- Le Plan Local d’Urbanisme pour savoir quel type de construction est autorisé dans cette partie, l’accessibilité aux réseaux publics, l’aspect architectural des constructions, hauteur maximale des bâtiments autorisée…
- Le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal ou PLUI
- La carte communale où vous avez la possibilité de voir les zones constructibles et non-constructibles
- Le certificat d’urbanisme: un document plein d‘informations comme les limitations administratives au droit de propriété, les dispositions d’urbanisme, les équipements publics existants ou prévus
- Le cadastre
Ces documents vous offrent la possibilité d’obtenir des réponses en ce moment, mais le caractère constructible d’un terrain peut changer à tout moment selon les évolutions de la commune et de l’intercommunalité.
Terrain dans un lotissement ou hors lotissement
Il existe deux types de terrains constructibles proposés à la vente selon leur situation:
- Un terrain hors lotissement ou un terrain en secteur diffus (isolé)
- Un terrain dans un lotissement: peut être un lot ou divisé en plusieurs parcelles
Terrain hors lotissement
Avant d’acheter un terrain, veillez à ce que vous ayez à votre possession un certificat d’urbanisme opérationnel. Grâce à ce document, vous avez la possibilité de voir si le projet est réalisable selon les caractéristiques précisées dans la demande ou s’il y a des contraintes architecturales qui doivent être respectées. Par contre, sans un permis de construire, vous n’avez pas la garantie de l’aboutissement de votre projet de construction.
La majorité des gens optent pour l’achat d’un terrain en secteur diffus. En plus de ne pas être le résultat d’une division d’un bien existant, ce type de terrain vous donne une grande liberté de choix sur la configuration et l’emplacement du terrain, le constructeur, sur l’architecture des futures constructions. Cependant, vous devez tout de même respecter les règlements d’urbanisme et vos possibilités financières pour viabiliser le terrain. Mais vous devez également vérifier la nature du sol et consulter les servitudes de passage.
Terrain dans un lotissement
Selon l’article L.442-1 du Code de l’Urbanisme, le lotissement est: “la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis”. Un terrain dans un lotissement est un terrain unique divisé en plusieurs parcelles qui doivent accueillir de nouvelles constructions. La vente de ce type de terrain s’adresse aux particuliers pour construire de nouvelles maisons individuelles.
Acheter un terrain dans un lotissement vous offre de nombreux avantages et garanties:
- Un terrain constructible
- Un terrain viabilisé
- Un terrain délimité
Par contre, le choix de construction est limité pour l’acquéreur. En plus d’être proche des constructions voisines, il doit également respecter les règlements et le cahier de charges du lotisseur. La cohérence urbanistique est à respecter.
Les autres points à vérifier
À part cela, il existe également d’autres points qui méritent votre attention.
L’état du sol et les risques liés à l’environnement
Se renseigner sur l’état du sol à la mairie est une étape essentielle avant de devenir propriétaire d’un terrain constructible. Même si un terrain est constructible, il se peut que la qualité du sol ne soit pas appropriée. Vous avez le choix entre demander aux voisins, se renseigner auprès de la mairie ou faire appel à un géomètre.
Depuis le 1er octobre 2020, tous les terrains non bâtis constructibles doivent tous passer à un nouveau diagnostic avant d’être vendus. Le but est de savoir s’il y a des risques de mouvements de terrains liés à l’environnement: sécheresse, réhydratation des sols argileux.
Les travaux de viabilisation
Un terrain constructible qui ne se trouve pas dans une zone habitée (rurale ou semi-rurale) doit prévoir un budget pour accéder aux réseaux publics: eau potable, gaz, électricité, téléphone… La raison est simple, un terrain constructible n’est pas forcément un terrain viabilisé.
Si votre terrain est dans un lotissement et que la parcelle n’est pas raccordée à l’assainissement collectif, vous devez également prévoir un autre budget pour le système d’assainissement autonome.
Les limites du terrain et les servitudes
L’opération de bornage doit être effectuée avant d’acquérir un terrain constructible. Le but est de connaître les limites exactes de votre terrain constructible avant d’en devenir propriétaire. De plus, grâce au cadastre, vous pouvez vérifier la présence ou l’absence des servitudes privées.