Comment estimer la valeur d’un bien commercial ?
Contrairement à l’immobilier résidentiel, les locaux professionnels ne sont pas simplement estimés en fonction du prix au mètre carré. Le calcul de la valeur des murs commerciaux dépend de l’emplacement des locaux, de leurs caractéristiques, de leur état et de leur situation locative. Ce calcul est une estimation délicate qui relève des compétences d’un professionnel expérimenté.
Quelles sont les variables à prendre en compte ?
Conditionnés par quelques variables, les murs commerciaux s’évaluent principalement en fonction de l’emplacement qui est l’élément principal. En effet, l’état général du quartier ainsi que les éventuels futurs projets et aménagements urbains jouent un rôle très important dans l’estimation des biens.
Plus l’emplacement est attractif, plus son prix est élevé. Par exemple, un local situé dans une grande zone d’affluence, dans une rue piétonne ou dans des centres-commerciaux est souvent mieux estimé qu’un local situé dans une petite artère.
En général, les biens professionnels, tels que les bureaux ou les locaux commerciaux, génèrent une rentabilité plus importante que les biens résidentiels. Dans le cas d’un investissement, l’évaluation du prix de vente du local commercial prendra en compte le loyer perçu. Mais il sera également fixé en fonction de la surface réelle et de la surface pondérée calculées en mètres carrés. La surface pondérée tient compte des lieux de passage, des sanitaires et des autres espaces non liés directement à l’activité commerciale.
D’autres éléments peuvent également influer sur le prix de murs commerciaux tels que :
- L’existence ou non d’un dispositif anti-incendie, d’une sortie d’évacuation, d’une vitrine…
- De la qualité d’installation électrique,
- De l’année de conception,
- De la conformité aux normes récentes
- …
Estimer la valeur des murs commerciaux libres ou occupés
À l’inverse des logements, le prix des locaux commerciaux n’est pas lié au prix foncier du marché et ne se calcule pas en mètre carré, mais en fonction du rendement estimé du loyer. Le loyer peut effectivement apporter un rendement intéressant à l’investisseur. Il permet également de diminuer le risque de subir une chute de la valeur du local. En effet, un local occupé est toujours plus attractif qu’un local inoccupé depuis plusieurs mois.
Annexée par l’un des deux indices publiés par l’Insee, l’ICC (Indice du Coût de la Construction) ou l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux), la valeur des murs est directement calculée par rapport au montant des loyers que le local peut générer. Les murs commerciaux peuvent être achetés libres ou occupés.
Murs occupés
Dans le cas de murs occupés, le local fait l’objet d’un bail commercial. Il est donc bien plus facile de déterminer le rendement annuel locatif. En effet, si le local a un bail en cours ou s’il a moins de 6 mois, selon Local Immo, la valeur des murs est dans la majorité égale à 10 fois le loyer annuel net hors taxes.
Murs libres
Dans le cas de murs libres depuis plus de 6 mois ou s’ils n’ont jamais été occupés par des commençants, l’estimation est bien plus compliquée. L’estimation est basée sur de nombreux critères aléatoires pour déterminer le montant d’un loyer prévisionnel. L’évaluation doit se maintenir au plus proche des loyers pratiqués sur le marché pour un bien équivalent.
