Mise en concurrence d'un syndic de copropriété : obligation de la loi ALUR
La mise en concurrence d’un syndic de copropriété a beaucoup fait parler d’elle depuis son apparition en 2014, dans la loi Alur. Cette mise en concurrence doit se faire de manière systématique, avant la nomination des syndics en assemblée générale.
L’obligation de mise en concurrence d’un syndic de copropriété
En vigueur depuis 2014, la loi Alur a apporté une obligation particulièrement destinée aux syndics des copropriétés. Il s’agit de mettre en concurrence les syndics où a été institué un conseil syndical. D’ailleurs, l’obligation s’adresse à ce conseil, et c’est à lui qu’incombe la mise en concurrence des syndics.
De par cette loi, les syndics de copropriété qui n’ont pas instauré un conseil syndical ne sont pas concernés par l’obligation. Toutefois, l’absence de conseil syndical n’est pas un obstacle pour qu’un copropriétaire puisse proposer l’examen de plusieurs contrats de syndic, lors de la prochaine assemblée générale.
Pour rappel, le Conseil syndical est composé par des copropriétaires, qui sont élus lors d’une assemblée générale. Quant aux membres, ils sont bénévoles et n’ont pas le statut de professionnels.
Les modalités de la mise en concurrence selon la loi Alur
La mise en concurrence n’est valable que lors de la nomination d’un nouveau syndic, à la suite d’une révocation ou d’un défaut de renouvellement. La loi Alur impose le changement de syndic de corpropriété par une mise en concurrence tous les ans.
Or, cette mesure a reçu plusieurs critiques, notamment pour son manque de souplesse. En outre, la loi Alur ne prévoit pas de sanction en cas de non mise en concurrence. C’est alors que la loi Macron du 06 novembre 2015 a apporté certaines modalités de mise en concurrences des syndics avec quelques assouplissements.
Entre autres, elle dispose que les conseils syndicaux doivent procéder à cette mise en concurrence tous les 3 ans.
C’est le conseil syndical qui se charge de la comparaison des contrats de syndics avant la tenue de l’assemblée générale. En plus de la mise en concurrence, un copropriétaire peut également demander à ce que l’examen de projets de contrat de syndic soit à l’ordre du jour. En outre, il peut communiquer au conseil syndical les contrats qu’il veut soumettre à l’assemblée générale.
Le conseil syndical peut également émettre un avis sur les différents projets de contrat de syndic, sans que cela ne soit obligatoire. Cet avis doit être joint à la convocation à l’assemblée générale, à condition qu’elle soit émise par le conseil syndical.
Le contrat-type de syndic
Pour faciliter la lisibilité et la compréhension d’un contrat de syndic par les copropriétaires, la loi Alur prévoit la mise en place d’un contrat-type. Rappelons que le conseil syndical est constitué par des membres bénévoles et non professionnels, ce modèle permet de les aider dans la comparaison des contrats entre eux.
Ce contrat-type doit être utilisé par tous les syndics, depuis son entrée en vigueur le 1er juillet 2015, suite au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.
Il doit y figurer :
- Une énumération des prestations incluses dans le forfait de base
- La mention des honoraires de gestion courante
- Une énumération des prestations qui donne à des honoraires supplémentaires
Cas de dispense
Il existe un cas de dispense de cette mise en concurrence des syndics prévue par la loi Alur. En effet, un conseil syndical est dispensé de mise en concurrence dans le cas où l’assemblée générale annuelle qui se tient avant celle durant laquelle doit se prononcer la désignation du syndic, a décidé de l’annuler. Pour que cette décision soit valable, il faut qu’elle soit décidée par vote à la majorité absolue.
