La souscription d’une assurance dommage ouvrage est une étape obligatoire et réellement importante pour les particuliers à l’initiative d’un projet de construction ou de rénovation. Une assurance indispensable lorsque l’on connaît la gravité que peuvent représenter certains vices de construction, en termes de coût, de confort et de sécurité.

Définition de l’assurance dommage-ouvrage (DO)

Ce type d’assurance permet à toute personne physique ou morale faisant réaliser des travaux de bénéficier d’une indemnisation en cas de vice avéré de construction mettant en péril la solidité du bâtiment ou qui le rend impropre à sa réception. Selon l’article L.242-1 du Code des assurances, l’assurance dommage ouvrage particulier est ainsi obligatoire pour celui que l’on qualifie de « maître d’ouvrage » et qui peut être :

  • Un particulier
  • Un marchand de biens
  • Un promoteur ou vendeur immobilier

L’assurance dommage ouvrage vient donc en complément de la garantie décennale qui est elle aussi obligatoire, mais cette fois-ci souscrite par le constructeur à l’égard du maître d’ouvrage. En termes de budget, elle représente généralement 7 à 8% du montant des travaux.

Les avantages d’une souscription à l’assurance dommage ouvrage

Tout d’abord, elle offre une couverture double pour protéger le propriétaire de l’ouvrage. Le bénéficiaire peut compter sur cette assurance pour préfinancer les réparations sur le bâtiment. La décennale prend effectivement plus du temps pour être mise en œuvre puisqu’il faut attendre la décision de justice pour que les garanties soient effectives.

Le dommage ouvrage constitue une sorte de « préfinancement » fournit par l’assureur pour que les réparations soient effectuées dans les brefs délais. Elle est mise en œuvre à travers la loi Spinetta du 4 janvier 1978.

Pour être valable, elle doit être souscrite avant que le chantier débute. Ainsi en cas de malfaçons ou de sinistres, cette assurance rembourse tous les travaux qui rentrent dans le champ d’application de la décennale. Elle a pour avantage notable de permettre un remboursement rapide des préjudices couverts (90 jours une fois la plainte reçue par l’assureur), là où une procédure au tribunal durerait plusieurs années.

Il faut noter qu’il s’agit d’une garantie réelle qui porte sur une chose. Elle ne vise pas à assurer le maître d’ouvrage, mais plutôt la maison qui en fait l’objet. Par conséquent, elle peut être transmissible à tous les propriétaires successifs de l’immeuble, mais sur une période de 10 ans à compter de la date de réception du chantier.

Quels sont les risques couverts ?

L’assurance dommage ouvrage couvre toutes les fissures importantes des murs d’une fondation inadaptée, les infiltrations d’eau, les affaissements de plancher, les effondrements de toiture, etc.

Elle prend également en charge les équipements qui ne peuvent pas être dissociés de l’ouvrage. En d’autres termes, les éléments qui ne peuvent être démontés sans endommager la construction tel qu’un plancher chauffant, par exemple.

En revanche, un incident non couvert par la garantie décennale survenu avant la fin de la garantie du parfait achèvement ne saurait être couvert par l’assurance dommage ouvrage.

Si les travaux sont réalisés par un constructeur de maison individuelle et que le chantier n’est pas achevé dans les délais prévus, c’est une autre garantie qui entrera en jeu : il s’agit de la garantie dite « de livraison à prix et délais convenus ».

En termes de durée, la garantie dommage ouvrage prend effet dès la fin de la garantie de parfait achèvement. Cette dernière est effective pendant l’année qui suit la réception des travaux. La dommage ouvrage expire au même moment que la garantie décennale qui elle dure 10 années.

On a donc un an de garantie de parfait achèvement suivies de 9 années de dommage ouvrage, parallèlement aux 10 ans de la garantie décennale.

Qu’est-ce qu’elle ne couvre pas ?

Bien évidemment, il y a certains incidents que l’assurance dommage ouvrage ne prend pas en compte.

Ce sont :

— les dégâts résultant des catastrophes naturelles

— les incendies

— les dommages dus au fait de l’assuré lui-même

— la couverture des équipements : les portes et les fenêtres

— le non-respect du délai d’achèvement des travaux

— l’usure naturelle de l’utilisation quotidienne ou du fait du temps

— les dégâts d’ordre esthétique

— tous les sinistres qui apparaissent durant les travaux et imputables à l’entrepreneur

Les sanctions prévues sans l’assurance dommage ouvrage

Ces sanctions énoncées ci-dessous peuvent être d’origine administrative, civile ou pénale. Lorsque vous souscrivez à une assurance dommage, certains établissements financiers sont susceptibles de vous refuser un prêt. Plusieurs gros travaux requièrent une autorisation administrative. En adoptant ce régime, vous aurez plus de chance de l’obtenir.

Dans certains cas, il peut être très difficile de vendre une maison ou un établissement n’étant pas couvert par l’assurance dommage ouvrage. Ainsi, le bien immobilier risque d’être fortement déprécié, avec un prix de vente parfois bien inférieur à sa valeur initiale.

Par ailleurs, l’article L.243-3 du Code des assurances prévoit certaines sanctions civiles ou pénales en cas de défaut d’assurance dommage obligatoire. En tant que professionnel, promoteur ou marchand de bien, vous vous exposez à une lourde amende (75 000 euros) et à une peine de 6 mois d’emprisonnement.

En revanche aucune sanction n’est prévue pour le particulier qui construit pour lui-même, ce qui explique notamment pourquoi de nombreux particuliers ne prennent pas le temps de souscrire à cette assurance pourtant bien sécurisante.

De ce fait, l’assurance dommage ouvrage est un élément clé, réellement obligatoire lors de l’élaboration d’un contrat de construction. Au-delà de son caractère légalement obligatoire, elle est indispensable pour se prémunir d’éventuelles malfaçons résultantes de la construction.

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